Nursanlar Kartal 4 | Kiralık 2+1 Ofis | Kartal Cevizli | Adliye Karşısı

Strateji	Top. Net	Yıllık	Amor.
Al-Sat	+32.921,7%	+131.686,8%	—
Al-Yenile-Sat	+6.883,5%	+13.767,0%	—
Ortalama	+19.902,6%	+72.726,9%	—

Strateji	Top. Net	Yıllık	Amor.
Al-Sat	+37.828,8%	+12.609,6%	—
Al-Kirala-Sat	+47.143,8%	+15.714,6%	—
Al-Yenile-Kirala-Sat	+10.038,7%	+3.346,2%	0,1 yıl
Al-Yenile-Geliştir-Kirala-Sat	+1.578,1%	+526,0%	0,8 yıl
Ortalama	+24.147,4%	+8.049,1%	—

Strateji	Top. Net	Yıllık	Amor.
Al-Sat	+53.098,0%	+5.309,8%	—
Al-Kirala	+84.148,0%	+8.414,8%	—
Al-Yenile-Kirala	+18.173,3%	+1.817,3%	0,1 yıl
Al-Yenile-Kirala-Sat	+18.173,3%	+1.817,3%	0,1 yıl
Al-Yenile-Geliştir-Kirala-Sat	+2.903,3%	+290,3%	0,8 yıl
Ortalama	+35.299,2%	+3.529,9%	—

Strateji	Top. Net	Yıllık	Amor.
Al-Sat	+146.776,7%	+5.871,1%	—
Al-Kirala	+224.401,7%	+8.976,1%	—
Al-Yenile-Kirala	+48.505,6%	+1.940,2%	0,1 yıl
Al-Yenile-Kirala-Sat	+48.505,6%	+1.940,2%	0,1 yıl
Al-Yenile-Geliştir-Kirala-Sat	+7.874,8%	+315,0%	0,8 yıl
Ortalama	+95.212,9%	+3.808,5%	—

Kriter Radar Grafiği

Kriter Bazlı Puanlar

Fiyat Avantajı Puanlaması

Skor	Değerlendirme	Parametre
75–100	Fırsat	≤ −%25
65–75	Çok İyi	−%25 ile −%15
55–65	İyi	−%15 ile −%5
45–55	Normal	−%5 ile +%5
35–45	Kötü	+%5 ile +%15
25–35	Çok Kötü	+%15 ile +%25
0–25	Pahalı	≥ +%25

87/100 Fırsat

Getiri Potansiyeli Hesabı

Vade	Skor	Derece	Kaynak
Kısa Vade	100/100	Çok iyi	Yıllık net % × 8
Orta Vade	100/100	Çok iyi	Yıllık net % × 8
Uzun Vade	100/100	Çok iyi	Yıllık net % × 8
Çok Uzun Vade	100/100	Çok iyi	Yıllık net % × 8

Getiri Potansiyeli Ortalaması	100/100	Çok iyi	4 vade ortalaması

Skor Skalası

80–100	Çok iyi	≥ %10,0/yıl
65–80	İyi	%8,1 – %10,0/yıl
45–65	Orta	%5,6 – %8,1/yıl
0–45	Düşük	< %5,6/yıl

100/100 Çok iyi

Genel Kriter Puanlaması

Skor	Değerlendirme	Parametre
85–100	Çok güçlü	Üst düzey avantaj
70–84	Güçlü	Belirgin avantaj
55–69	Dengeli	Ortalama üstü
40–54	Gelişime açık	Sınırlı avantaj
0–39	Zayıf	Dikkat gerektirir

13/100 Zayıf

Değer Kayıp Riski Puanlaması

Skor	Değerlendirme	Parametre
0–25	Düşük risk	Olumlu
25–45	Kontrollü	Yönetilebilir
45–65	Orta risk	İzlenmeli
65–80	Yüksek risk	Dikkatli analiz
80–100	Çok yüksek	Kritik risk

22/100 Düşük

Genel Kriter Puanlaması

Skor	Değerlendirme	Parametre
85–100	Çok güçlü	Üst düzey avantaj
70–84	Güçlü	Belirgin avantaj
55–69	Dengeli	Ortalama üstü
40–54	Gelişime açık	Sınırlı avantaj
0–39	Zayıf	Dikkat gerektirir

79/100 Güçlü

Teknik Uygunluk Algoritması

Skor	Değerlendirme	Parametre
%14	İmar Durumu	Netlik / uygunluk
%12	İskan / Ruhsat	Yasal yapı belgesi
%10	Takyidat	Tapu yükleri
%10	Deprem / Yapı Riski	Yapısal risk seviyesi
%8	Krediye Uygunluk	Finansmana elverişlilik
%8	Hukuki Risk	İşlem riski
%8	Yapısal Durum	Fiziki kalite
%6	Bina Yaşı	Yapı dönemi
%6	Zorunlu Masraf	Ek masraf baskısı
%5	Altyapı	Kamu/teknik altyapı
%4	Tesisat	Elektrik/su/doğalgaz
%4	Yangın Güvenliği	Acil durum uygunluğu
%3	Belge Tamlığı	Evrak bütünlüğü
%2	Kullanım Uygunluğu	Fiili kullanım/ruhsat

100/100 Çok güçlü

Genel Kriter Puanlaması

Skor	Değerlendirme	Parametre
85–100	Çok güçlü	Üst düzey avantaj
70–84	Güçlü	Belirgin avantaj
55–69	Dengeli	Ortalama üstü
40–54	Gelişime açık	Sınırlı avantaj
0–39	Zayıf	Dikkat gerektirir

90/100 Çok güçlü

Fiyat Karşılaştırma Tablosu

	İlan Fiyatı	İlk İlan Fiyatı	Ekspertiz Değeri	Muadil Emlak Fiyatı	Adil Piyasa Fiyatı
FİYAT	-	65.000 ₺	10.750.000 ₺	9.881.691 ₺	10.500.000 ₺
FARK	-	-	-	-	-
ORAN	-	-	-	-	-

Avantajlar

Fiyat ve değerleme verileri birlikte değerlendirilmelidir.
Lokasyon ve talep seviyesi karar için ana belirleyicidir.

Dikkat Edilecekler

Tapu, imar ve ruhsat kontrolleri işlem öncesi doğrulanmalıdır.
Pazarlık payı ve alternatif ilanlar ayrıca incelenmelidir.

Fiyat Karşılaştırması

Satış Fiyatı

Muadil Ort.

9.881.691 ₺

Adil Piyasa

10.500.000 ₺

Ekspertiz Değeri

10.750.000 ₺

İlk İlan Fiyatı

65.000 ₺

Satış Fiyatı Muadil Ort. Adil Piyasa Ekspertiz İlk İlan

m² Fiyat Karşılaştırması

	Fiyatı	Net m² Fiyatı	Brüt m² Fiyatı	Fark %
İlan	-	-	-	-
İlk İlan	65.000 ₺	1.032 ₺	765 ₺	-
Ekspertiz	10.750.000 ₺	170.635 ₺	126.471 ₺	-
Muadil	9.881.691 ₺	145.278 ₺	116.255 ₺	-
Adil Piyasa	10.500.000 ₺	166.667 ₺	123.529 ₺	-

Fiyat Karşılaştırma Tablosu

	İlan Fiyatı	İlk İlan Fiyatı	Ekspertiz Değeri	Muadil Emlak Fiyatı	Adil Piyasa Fiyatı
FİYAT	-	65.000 ₺	10.750.000 ₺	9.881.691 ₺	10.500.000 ₺
FARK	-	-	-	-	-
ORAN	-	-	-	-	-

Kısa Vade Getiri Kira + Amortisman

100/100

Orta Vade Getiri Kira + Değer artışı

100/100

Uzun Vade Getiri Lokasyon + Değer artışı

100/100

Çok Uzun Vade Getiri 25 yıl değer artışı + kira

100/100

Getiri Detayları	Mevcut Kiracı DevamMasrafsız	Masrafsız / Bakım MasrafıZaruri Bakım	Yenileme: + Tadilat / RenovasyonBakım üzeri ek masraf	Geliştirme: + Eşyalama / YatırımBakım ve tadilat üzeri ek masraf
Satın Alma Maliyeti	—	—	—	—
Toplam Masraf	0 ₺	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme / Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir. Toplam: 95.000 ₺	595.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme / Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir. Eşyalama / Yatırım: 500.000 ₺ Bazı köşelere dolap yapılabilir. Toplam: 595.000 ₺
Tahmini Değer Artışı	—	9.500.000 ₺ Kaynak: Zaruri Bakım Sonrası Fiyat Sonrası Fiyat: 9.500.000 ₺ − Alım Maliyeti: 0 ₺ Değer Artışı: +9.500.000 ₺ manuel	10.000.000 ₺ Kaynak: Yenileme Sonrası Fiyat Sonrası Fiyat: 10.000.000 ₺ − Alım Maliyeti: 0 ₺ Değer Artışı: +10.000.000 ₺ manuel	11.500.000 ₺ Kaynak: Eşyalama Sonrası Fiyat Sonrası Fiyat: 11.500.000 ₺ − Alım Maliyeti: 0 ₺ Değer Artışı: +11.500.000 ₺ manuel
Aylık Kira Getirisi	50.000 ₺ Mevcut kiracının ödediği kira Aylık Kira: 50.000 ₺ Yıllık Kira: 600.000 ₺	55.000 ₺ Zaruri Bakım Sonrası Kira Aylık Kira: 55.000 ₺ Yıllık Kira: 660.000 ₺	60.000 ₺ Yenileme Sonrası Kira Aylık Kira: 60.000 ₺ Yıllık Kira: 720.000 ₺ Kira Artışı: +5.000 ₺/ay	65.000 ₺ Eşyalama Sonrası Kira Aylık Kira: 65.000 ₺ Yıllık Kira: 780.000 ₺ Kira Artışı: +5.000 ₺/ay
Yıllık Getiri Oranı	—	—	—	—
Amortisman Süresi	—	—	—	—

Yatırım Stratejisi Varyasyon Tablosu (Enflasyondan arındırılmış, bugünkü para değeriyle reel değer)

Vade	Strateji	Ek Masraf	Tutma Maliyeti	Toplam Yatırım	Kira Geliri	Kira Geliri Vergisi	Vade Sonu Satış Değeri	Değer Kazancı Vergisi	Kazanç	% Kazanç
Kısa Vade	Al-Sat (1–3 ay)	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	6.250 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 1 yıl Toplam: 6.250 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	—	—	10.377.230 ₺ Hedef girilmedi → Referans fiyat ortalaması kullanıldı Ekspertiz Değeri: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa Değeri: 10.500.000 ₺ Muadil Emlak Ortalaması: 9.881.691 ₺ Ortalama: 10.377.230 ₺	3.772.892 ₺ Satış Değeri: 10.377.230 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Ham Kazanç: 10.357.230 ₺ 2026 İstisna: −150.000 ₺ Vergi Matrahı: 10.207.230 ₺ 2025 Gelir Vergisi Dilimleri: %15 × 158.000 ₺ = 23.700 ₺ %20 × 172.000 ₺ = 34.400 ₺ %27 × 470.000 ₺ = 126.900 ₺ %35 × 3.500.000 ₺ = 1.225.000 ₺ %40 × 5.907.230 ₺ = 2.362.892 ₺ Toplam Vergi: 3.772.892 ₺	6.584.338 ₺ Satış Değeri: 10.377.230 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 10.357.230 ₺ − Değer Kazancı Vergisi: 3.772.892 ₺ = Net Kazanç: 6.584.338 ₺	+32.921,7% Net Kazanç: 6.584.338 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 32.921,7% Süre: 1 yıl
Kısa Vade	Al-Yenile-Sat (2–6 ay)	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir.	12.500 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 1 yıl Toplam: 12.500 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	95.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 95.000 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺	—	—	10.377.230 ₺ Hedef girilmedi → Referans fiyat ortalaması kullanıldı Ekspertiz Değeri: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa Değeri: 10.500.000 ₺ Muadil Emlak Ortalaması: 9.881.691 ₺ Ortalama: 10.377.230 ₺	3.742.892 ₺ Satış Değeri: 10.377.230 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Ham Kazanç: 10.282.230 ₺ 2026 İstisna: −150.000 ₺ Vergi Matrahı: 10.132.230 ₺ 2025 Gelir Vergisi Dilimleri: %15 × 158.000 ₺ = 23.700 ₺ %20 × 172.000 ₺ = 34.400 ₺ %27 × 470.000 ₺ = 126.900 ₺ %35 × 3.500.000 ₺ = 1.225.000 ₺ %40 × 5.832.230 ₺ = 2.332.892 ₺ Toplam Vergi: 3.742.892 ₺	6.539.338 ₺ Satış Değeri: 10.377.230 ₺ − Toplam Yatırım: 95.000 ₺ = Brüt Kazanç: 10.282.230 ₺ − Değer Kazancı Vergisi: 3.742.892 ₺ = Net Kazanç: 6.539.338 ₺	+6.883,5% Net Kazanç: 6.539.338 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Toplam Getiri: 6.883,5% Süre: 1 yıl
Orta Vade (3 yıl)	Al-Sat	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	75.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 3 yıl Toplam: 75.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	—	—	12.012.941 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %5,0 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %5,0)^3 3 Yıl Sonra: 12.012.941 ₺	4.427.177 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Ham Kazanç: 11.992.941 ₺ 2026 İstisna: −150.000 ₺ Vergi Matrahı: 11.842.941 ₺ 2025 Gelir Vergisi Dilimleri: %15 × 158.000 ₺ = 23.700 ₺ %20 × 172.000 ₺ = 34.400 ₺ %27 × 470.000 ₺ = 126.900 ₺ %35 × 3.500.000 ₺ = 1.225.000 ₺ %40 × 7.542.941 ₺ = 3.017.177 ₺ Toplam Vergi: 4.427.177 ₺	7.565.765 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 11.992.941 ₺ − Değer Kazancı Vergisi: 4.427.177 ₺ = Net Kazanç: 7.565.765 ₺	+37.828,8% Net Kazanç: 7.565.765 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 37.828,8% Süre: 3 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 623,9%
	Al-Kirala-Sat	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	75.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 3 yıl Toplam: 75.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	1.980.000 ₺ Aylık Kira (Yatırımsız): 55.000 ₺ Süre: 36 ay (3 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 1.980.000 ₺	117.000 ₺ Yıllık Kira: 660.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 260.000 ₺ Yıllık Vergi: 39.000 ₺ Toplam (3 yıl): 117.000 ₺	12.012.941 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %5,0 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %5,0)^3 3 Yıl Sonra: 12.012.941 ₺	4.427.177 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Ham Kazanç: 11.992.941 ₺ 2026 İstisna: −150.000 ₺ Vergi Matrahı: 11.842.941 ₺ 2025 Gelir Vergisi Dilimleri: %15 × 158.000 ₺ = 23.700 ₺ %20 × 172.000 ₺ = 34.400 ₺ %27 × 470.000 ₺ = 126.900 ₺ %35 × 3.500.000 ₺ = 1.225.000 ₺ %40 × 7.542.941 ₺ = 3.017.177 ₺ Toplam Vergi: 4.427.177 ₺	9.428.765 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ + Kira Geliri: 1.980.000 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 13.972.941 ₺ − Kira Vergisi: 117.000 ₺ − Değer Kazancı Vergisi: 4.427.177 ₺ = Net Kazanç: 9.428.765 ₺	+47.143,8% Net Kazanç: 9.428.765 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 47.143,8% Süre: 3 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 678,8%
	Al-Yenile-Kirala-Sat	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir.	75.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 3 yıl Toplam: 75.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	95.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 95.000 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺	2.160.000 ₺ Aylık Kira (Yenilenmiş): 60.000 ₺ Süre: 36 ay (3 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 2.160.000 ₺	144.000 ₺ Yıllık Kira: 720.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 320.000 ₺ Yıllık Vergi: 48.000 ₺ Toplam (3 yıl): 144.000 ₺	12.012.941 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %5,0 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %5,0)^3 3 Yıl Sonra: 12.012.941 ₺	4.397.177 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Ham Kazanç: 11.917.941 ₺ 2026 İstisna: −150.000 ₺ Vergi Matrahı: 11.767.941 ₺ 2025 Gelir Vergisi Dilimleri: %15 × 158.000 ₺ = 23.700 ₺ %20 × 172.000 ₺ = 34.400 ₺ %27 × 470.000 ₺ = 126.900 ₺ %35 × 3.500.000 ₺ = 1.225.000 ₺ %40 × 7.467.941 ₺ = 2.987.177 ₺ Toplam Vergi: 4.397.177 ₺	9.536.765 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ + Kira Geliri: 2.160.000 ₺ − Toplam Yatırım: 95.000 ₺ = Brüt Kazanç: 14.077.941 ₺ − Kira Vergisi: 144.000 ₺ − Değer Kazancı Vergisi: 4.397.177 ₺ = Net Kazanç: 9.536.765 ₺	+10.038,7% Net Kazanç: 9.536.765 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Toplam Getiri: 10.038,7% Süre: 3 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 366,3%
	Al-Yenile-Geliştir-Kirala-Sat	595.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir. Geliştirme Eşyalama/Yatırım: 500.000 ₺ Bazı köşelere dolap yapılabilir.	75.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 3 yıl Toplam: 75.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	595.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 595.000 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺	2.340.000 ₺ Aylık Kira (Eşyalı): 65.000 ₺ Süre: 36 ay (3 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 2.340.000 ₺	171.000 ₺ Yıllık Kira: 780.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 380.000 ₺ Yıllık Vergi: 57.000 ₺ Toplam (3 yıl): 171.000 ₺	12.012.941 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %5,0 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %5,0)^3 3 Yıl Sonra: 12.012.941 ₺	4.197.177 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺ Ham Kazanç: 11.417.941 ₺ 2026 İstisna: −150.000 ₺ Vergi Matrahı: 11.267.941 ₺ 2025 Gelir Vergisi Dilimleri: %15 × 158.000 ₺ = 23.700 ₺ %20 × 172.000 ₺ = 34.400 ₺ %27 × 470.000 ₺ = 126.900 ₺ %35 × 3.500.000 ₺ = 1.225.000 ₺ %40 × 6.967.941 ₺ = 2.787.177 ₺ Toplam Vergi: 4.197.177 ₺	9.389.765 ₺ Satış Değeri: 12.012.941 ₺ + Kira Geliri: 2.340.000 ₺ − Toplam Yatırım: 595.000 ₺ = Brüt Kazanç: 13.757.941 ₺ − Kira Vergisi: 171.000 ₺ − Değer Kazancı Vergisi: 4.197.177 ₺ = Net Kazanç: 9.389.765 ₺	+1.578,1% Net Kazanç: 9.389.765 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺ Toplam Getiri: 1.578,1% Süre: 3 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 156,0%
Uzun Vade (10 yıl)	Al-Sat	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	250.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 10 yıl Toplam: 250.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	—	—	10.639.599 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %0,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %0,3)^10 10 Yıl Sonra: 10.639.599 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 10 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	10.619.599 ₺ Satış Değeri: 10.639.599 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 10.619.599 ₺ = Net Kazanç: 10.619.599 ₺	+53.098,0% Net Kazanç: 10.619.599 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 53.098,0% Süre: 10 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 87,3%
	Al-Kirala	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	250.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 10 yıl Toplam: 250.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	6.600.000 ₺ Aylık Kira (Yatırımsız): 55.000 ₺ Süre: 120 ay (10 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 6.600.000 ₺	390.000 ₺ Yıllık Kira: 660.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 260.000 ₺ Yıllık Vergi: 39.000 ₺ Toplam (10 yıl): 390.000 ₺	10.639.599 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %0,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %0,3)^10 10 Yıl Sonra: 10.639.599 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 10 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	16.829.599 ₺ Satış Değeri: 10.639.599 ₺ + Kira Geliri: 6.600.000 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 17.219.599 ₺ − Kira Vergisi: 390.000 ₺ = Net Kazanç: 16.829.599 ₺	+84.148,0% Net Kazanç: 16.829.599 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 84.148,0% Süre: 10 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 96,1%
	Al-Yenile-Kirala	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir.	250.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 10 yıl Toplam: 250.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	95.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 95.000 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺	7.200.000 ₺ Aylık Kira (Yenilenmiş): 60.000 ₺ Süre: 120 ay (10 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 7.200.000 ₺	480.000 ₺ Yıllık Kira: 720.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 320.000 ₺ Yıllık Vergi: 48.000 ₺ Toplam (10 yıl): 480.000 ₺	10.639.599 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %0,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %0,3)^10 10 Yıl Sonra: 10.639.599 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 10 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	17.264.599 ₺ Satış Değeri: 10.639.599 ₺ + Kira Geliri: 7.200.000 ₺ − Toplam Yatırım: 95.000 ₺ = Brüt Kazanç: 17.744.599 ₺ − Kira Vergisi: 480.000 ₺ = Net Kazanç: 17.264.599 ₺	+18.173,3% Net Kazanç: 17.264.599 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Toplam Getiri: 18.173,3% Süre: 10 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 68,3%
	Al-Yenile-Kirala-Sat	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir.	250.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 10 yıl Toplam: 250.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	95.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 95.000 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺	7.200.000 ₺ Aylık Kira (Yenilenmiş): 60.000 ₺ Süre: 120 ay (10 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 7.200.000 ₺	480.000 ₺ Yıllık Kira: 720.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 320.000 ₺ Yıllık Vergi: 48.000 ₺ Toplam (10 yıl): 480.000 ₺	10.639.599 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %0,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %0,3)^10 10 Yıl Sonra: 10.639.599 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 10 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	17.264.599 ₺ Satış Değeri: 10.639.599 ₺ + Kira Geliri: 7.200.000 ₺ − Toplam Yatırım: 95.000 ₺ = Brüt Kazanç: 17.744.599 ₺ − Kira Vergisi: 480.000 ₺ = Net Kazanç: 17.264.599 ₺	+18.173,3% Net Kazanç: 17.264.599 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Toplam Getiri: 18.173,3% Süre: 10 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 68,3%
	Al-Yenile-Geliştir-Kirala-Sat	595.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir. Geliştirme Eşyalama/Yatırım: 500.000 ₺ Bazı köşelere dolap yapılabilir.	250.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 10 yıl Toplam: 250.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	595.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 595.000 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺	7.800.000 ₺ Aylık Kira (Eşyalı): 65.000 ₺ Süre: 120 ay (10 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 7.800.000 ₺	570.000 ₺ Yıllık Kira: 780.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 380.000 ₺ Yıllık Vergi: 57.000 ₺ Toplam (10 yıl): 570.000 ₺	10.639.599 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %0,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %0,3)^10 10 Yıl Sonra: 10.639.599 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 10 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	17.274.599 ₺ Satış Değeri: 10.639.599 ₺ + Kira Geliri: 7.800.000 ₺ − Toplam Yatırım: 595.000 ₺ = Brüt Kazanç: 17.844.599 ₺ − Kira Vergisi: 570.000 ₺ = Net Kazanç: 17.274.599 ₺	+2.903,3% Net Kazanç: 17.274.599 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺ Toplam Getiri: 2.903,3% Süre: 10 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 40,5%
Çok Uzun Vade (25 yıl)	Al-Sat	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	625.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 25 yıl Toplam: 625.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	—	—	29.375.350 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %4,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %4,3)^25 25 Yıl Sonra: 29.375.350 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 25 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	29.355.350 ₺ Satış Değeri: 29.375.350 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 29.355.350 ₺ = Net Kazanç: 29.355.350 ₺	+146.776,7% Net Kazanç: 29.355.350 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 146.776,7% Süre: 25 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 33,9%
	Al-Kirala	20.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı.	625.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 25 yıl Toplam: 625.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	20.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 20.000 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺	16.500.000 ₺ Aylık Kira (Yatırımsız): 55.000 ₺ Süre: 300 ay (25 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 16.500.000 ₺	975.000 ₺ Yıllık Kira: 660.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 260.000 ₺ Yıllık Vergi: 39.000 ₺ Toplam (25 yıl): 975.000 ₺	29.375.350 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %4,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %4,3)^25 25 Yıl Sonra: 29.375.350 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 25 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	44.880.350 ₺ Satış Değeri: 29.375.350 ₺ + Kira Geliri: 16.500.000 ₺ − Toplam Yatırım: 20.000 ₺ = Brüt Kazanç: 45.855.350 ₺ − Kira Vergisi: 975.000 ₺ = Net Kazanç: 44.880.350 ₺	+224.401,7% Net Kazanç: 44.880.350 ₺ Toplam Yatırım: 20.000 ₺ Toplam Getiri: 224.401,7% Süre: 25 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 36,2%
	Al-Yenile-Kirala	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir.	625.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 25 yıl Toplam: 625.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	95.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 95.000 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺	18.000.000 ₺ Aylık Kira (Yenilenmiş): 60.000 ₺ Süre: 300 ay (25 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 18.000.000 ₺	1.200.000 ₺ Yıllık Kira: 720.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 320.000 ₺ Yıllık Vergi: 48.000 ₺ Toplam (25 yıl): 1.200.000 ₺	29.375.350 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %4,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %4,3)^25 25 Yıl Sonra: 29.375.350 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 25 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	46.080.350 ₺ Satış Değeri: 29.375.350 ₺ + Kira Geliri: 18.000.000 ₺ − Toplam Yatırım: 95.000 ₺ = Brüt Kazanç: 47.280.350 ₺ − Kira Vergisi: 1.200.000 ₺ = Net Kazanç: 46.080.350 ₺	+48.505,6% Net Kazanç: 46.080.350 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Toplam Getiri: 48.505,6% Süre: 25 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 28,1%
	Al-Yenile-Kirala-Sat	95.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir.	625.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 25 yıl Toplam: 625.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	95.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 95.000 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺	18.000.000 ₺ Aylık Kira (Yenilenmiş): 60.000 ₺ Süre: 300 ay (25 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 18.000.000 ₺	1.200.000 ₺ Yıllık Kira: 720.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 320.000 ₺ Yıllık Vergi: 48.000 ₺ Toplam (25 yıl): 1.200.000 ₺	29.375.350 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %4,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %4,3)^25 25 Yıl Sonra: 29.375.350 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 25 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	46.080.350 ₺ Satış Değeri: 29.375.350 ₺ + Kira Geliri: 18.000.000 ₺ − Toplam Yatırım: 95.000 ₺ = Brüt Kazanç: 47.280.350 ₺ − Kira Vergisi: 1.200.000 ₺ = Net Kazanç: 46.080.350 ₺	+48.505,6% Net Kazanç: 46.080.350 ₺ Toplam Yatırım: 95.000 ₺ Toplam Getiri: 48.505,6% Süre: 25 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 28,1%
	Al-Yenile-Geliştir-Kirala-Sat	595.000 ₺ Zaruri Bakım: 20.000 ₺ Boya badana yapılmalı. Yenileme Renovasyon/Tadilat: 75.000 ₺ Tüm odalara klima takılabilir. Geliştirme Eşyalama/Yatırım: 500.000 ₺ Bazı köşelere dolap yapılabilir.	625.000 ₺ Yıllık Tutma Maliyeti: 25.000 ₺ Süre: 25 yıl Toplam: 625.000 ₺ (Aidat + sigorta + emlak vergisi)	595.000 ₺ İlan Fiyatı: 0 ₺ Komisyon (%2 + %24 KDV): 0 ₺ Tapu Harcı (%2): 0 ₺ Döner Sermaye: 10.000 ₺ Alım Toplam: 0 ₺ + Ek Masraf: 595.000 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺	19.500.000 ₺ Aylık Kira (Eşyalı): 65.000 ₺ Süre: 300 ay (25 yıl) Kira değişimi: sabit (artış yok) Toplam Kira Geliri: 19.500.000 ₺	1.425.000 ₺ Yıllık Kira: 780.000 ₺ Mod: Manuel (%15,00 düz oran) İstisna: 400.000 ₺ Matrah: 380.000 ₺ Yıllık Vergi: 57.000 ₺ Toplam (25 yıl): 1.425.000 ₺	29.375.350 ₺ Referans Ortalaması: 10.377.230 ₺ Ekspertiz: 10.750.000 ₺ Adil Piyasa: 10.500.000 ₺ Muadil Ort.: 9.881.691 ₺ Yıllık Reel Artış: %4,3 Kaynak: CAGR Benchmark (ticari) 10.377.230 ₺ × (1 + %4,3)^25 25 Yıl Sonra: 29.375.350 ₺	Muaf GVK Mükerrer Md. 80 Elde Tutma: 25 yıl 5 yıl ve üzeri → tam muaf	46.855.350 ₺ Satış Değeri: 29.375.350 ₺ + Kira Geliri: 19.500.000 ₺ − Toplam Yatırım: 595.000 ₺ = Brüt Kazanç: 48.280.350 ₺ − Kira Vergisi: 1.425.000 ₺ = Net Kazanç: 46.855.350 ₺	+7.874,8% Net Kazanç: 46.855.350 ₺ Toplam Yatırım: 595.000 ₺ Toplam Getiri: 7.874,8% Süre: 25 yıl Yıllık Bileşik (CAGR): 19,1%

LOKASYON GÜCÜ

Lokasyon Gücü Hesabı

Kademe	Skor	Ağırlık	Katkı
Şehir	75	%12	9
İlçe	100	%20	20
Mahalle	80	%28	22.4
Mikro	65	%20	13
Kalite	74	%20	14.8
Lokasyon Gücü			79/100

Şehir×12% + İlçe×20% + Mahalle×28% + Mikro×20% + Kalite×20%

Kalite

Lokasyon Kalite Skoru Hesabı

Kalite = (Etken ortalaması + (100 − Risk ortalaması)) / 2

Etken (Avantaj) Ortalaması	67
Risk Etkisi (100 − Dezavantaj Ort.)	80
Lokasyon Kalite Skoru	74/100

A / Güçlü

Şehir: Aydın

Şehir Skoru Parametreleri

Parametre	Değer
Büyüme Trendi	İstikrarlı Büyüme
Ekonomik Güç	Çok Güçlü
Nüfus Trendi	Artış
Turizm Cazibesi	Orta

A / Güçlü

İlçe: Buharkent

İlçe Skoru Parametreleri

Parametre	Değer
Gelişim Trendi	Hızlı Gelişiyor
Emlak Talebi	Çok Yüksek
Yatırım Aktivitesi	Çok Aktif
Demografik Trend	Genç/Gelişen

A+ / Çok Güçlü

Mahalle: Gelenbe Mh.

Mahalle Skoru Parametreleri

Parametre	Değer
Eğitim	ilkokul, ortaokul, lise, universite
Sağlık	hastane, poliklinik, eczane, acil
Alışveriş	Zincir Market
Güvenlik	İyi
Yapı Kalitesi	Yüksek

A / Güçlü

Mikro: Nursanlar Kartal 4

Mikro Lokasyon Parametreleri

Parametre	Değer
En Yakın Durak	0–200 m
Araç Erişimi	Çok Kolay
Manzara	sehir
Yeşil Alan	1 km
Gürültü Seviyesi	Orta

B / Dengeli

✓ Olanaklar

📈Kiralama Potansiyeli

Kısa DönemUygun değil

Talep ÇeşitliliğiÇeşitli

🚌Ulaşım & Erişim

Toplu TaşımaMetroMetrobüsMarmarayMinibüs

En Yakın Durak0–200 m

Araç ErişimiÇok kolay

🌿Çevre & Manzara

Manzara TürüŞehir

Yeşil Alan1 km

🏫Sosyal Altyapı

EğitimİlkokulOrtaokulLiseÜniversite

SağlıkHastanePoliklinikEczaneAcil Servis

AlışverişZincir market

⚠ Etkenler

🔊Gürültü

SeviyeOrta

KaynakAna cadde

⚠️Doğal Afet & Zemin

Deprem Bölgesi2. Derece

Zemin YapısıSağlam kaya

Su BaskınıYok

HeyelanYok

🏙️Sosyo-Ekonomik

Güvenlik Algısıİyi

Yapı KalitesiYüksek

Demografik TrendGenç/Gelişen

Kriter	Bu İlan	Referans	Fark
Bölgesel Talep Seviyesi	cok_yuksek	-	-
Yatırım Vadesi	orta	-	-

Değer Kayıp Potansiyeli

Değer Kayıp Potansiyeli Parametreleri

Parametre	Değer	Ağırlık
Kamulaştırma / İstimlak	Yok	0
İmar Değişikliği / Kısıt	Yok	0
Ekonomik Konjonktür	Düşük	25
Faiz Artışı Değer Etkisi	Düşük	25
Bölgede Yeni Arz Baskısı	Düşük	25
Bölge Değer Kaybı	Düşük	25
Kiracı Temerrüt / Çıkış	Düşük	25
Döviz / Enflasyon Etkisi	Orta	50
Ortalama (8 parametre)		22/100

Düşük Risk

Risk parametreleri düşük seviyede. Bu mülk için risk profili genel itibarıyla elverişli görünüyor.

Değer Artış Potansiyeli

Değer Artış Potansiyeli Parametreleri

Parametre	Değer	Ağırlık
Ulaşım / Altyapı Yatırımı	Orta	50
Kentsel Dönüşüm	Yok	0
Kullanım Dönüşümü İmkânı	Yok	0
İmar Hakkı Artışı	Yok	0
Kısa Dönem / Turizm Kirası	Yok	0
Piyasa Altı Giriş Fırsatı	Düşük	25
Ortalama (6 parametre)		13/100

Düşük Potansiyel

Mevcut parametrelere göre belirgin bir fırsat potansiyeli görülmüyor. Ek gelişmeler izlenmeli.

⚠ Riskler

⚖️Yasal & İdari Riskler

Kamulaştırma / İstimlakYok

İmar Değişikliği / KısıtYok

📉Piyasa & Ekonomik Riskler

Ekonomik KonjonktürDüşük

Faiz Artışı Değer EtkisiDüşük

Bölgede Yeni Arz BaskısıDüşük

Döviz / Enflasyon EtkisiOrta

🏚️Kiracı & Değer Riskleri

Kiracı Temerrüt / ÇıkışDüşük

Bölge Değer KaybıDüşük

✓ Fırsatlar

🏗️Lokasyon Gelişim Fırsatları

Ulaşım / Altyapı YatırımıOrta

Kentsel Dönüşüm / GentrificationYok

📋Değer Artış Fırsatları

Kullanım Dönüşümü İmkânıYok

İmar Hakkı Artışı BeklentisiYok

💰Gelir & Finansal Fırsatlar

Kısa Dönem / Turizm KirasıYok

Piyasa Altı / Değer KazanımıDüşük

⚠ Risk Faktörleri 8/8 girildi

Kamulaştırma / İstimlak

Yok

İmar Değişikliği / Kısıt

Yok

Ekonomik Konjonktür

Düşük

Faiz Artışı Değer Etkisi

Düşük

Bölgede Yeni Arz Baskısı

Düşük

Bölge Değer Kaybı

Düşük

Kiracı Temerrüt / Çıkış

Düşük

Döviz / Enflasyon Etkisi

Orta

✓ Fırsat Faktörleri 6/6 girildi

Ulaşım / Altyapı Yatırımı

Orta

Kentsel Dönüşüm

Yok

Kullanım Dönüşümü İmkânı

Yok

İmar Hakkı Artışı Beklentisi

Yok

Kısa Dönem / Turizm Kirası

Yok

Piyasa Altı / Değer Kazanımı

Düşük

⚖️ Net Risk-Fırsat Pozisyonu Dengeli

Risk

22%

Fırsat

13%

◀ Risk AğırlıklıDengeliFırsat Ağırlıklı ▶

En yüksek risk: Döviz / Enflasyon Etkisi En yüksek fırsat: Ulaşım / Altyapı Yatırımı

TEKNİK UYGUNLUK

Çok güçlü

Teknik Değerlendirme

Teknik ve hukuki uygunluk çok güçlü görünüyor. İşlem öncesi standart belge kontrolleri yeterli olabilir.

14 parametre değerlendirildi

Teknik Parametreler

Parametre	Değer	Ağırlık	Skor	Katkı	Durum
İmar Durumu	Net / Uygun	%14	100/100	14	Çok güçlü
İskan / Ruhsat	Var	%12	100/100	12	Çok güçlü
Krediye Uygunluk	Uygun	%8	100/100	8	Çok güçlü
Takyidat	Yok	%10	100/100	10	Çok güçlü
Hukuki Risk	Düşük	%8	100/100	8	Çok güçlü
Deprem / Yapı Riski	Düşük	%10	100/100	10	Çok güçlü
Bina Yaşı / Yapı Dönemi	0-5 yıl	%6	100/100	6	Çok güçlü
Yapısal / Fiziki Durum	Çok İyi	%8	100/100	8	Çok güçlü
Zorunlu Masraf	Yok	%6	100/100	6	Çok güçlü
Altyapı Durumu	Çok İyi	%5	100/100	5	Çok güçlü
Elektrik / Su / Doğalgaz Tesisatı	Çok İyi	%4	100/100	4	Çok güçlü
Yangın / Acil Durum Güvenliği	Çok İyi	%4	100/100	4	Çok güçlü
Teknik Belge Tamlığı	Tam	%3	100/100	3	Çok güçlü
Fiili Kullanımın Ruhsata Uygunluğu	Uygun	%2	100/100	2	Çok güçlü

Emlak	Fiyat	Brüt m² Fiyatı	Net m² Fiyatı
Nursanlar Kartal 4 \| Kiralık 2+1 Ofis \| Kartal Cevizli \| Adliye Karşısı Bu İlan	-	-	-
Nursanlar Kartal	9.650.000 ₺	123.718 ₺	160.833 ₺
Nursanlar Kartal 1	9.500.000 ₺	135.714 ₺	146.154 ₺
Nursanlar Kartal 3	6.700.000 ₺	89.333 ₺	128.846 ₺
Muadil Ortalama	9.881.691 ₺	116.255 ₺	145.278 ₺

Alım Maliyeti Hesabı

Emlak Fiyatı - Satış fiyatı

Toplam Ek Maliyet 10.000 ₺ Fiyatın %0,00'i

Toplam Yatırım 10.000 ₺ Fiyat + tüm masraflar

Gider Kalemi	Tutar	Oran	Açıklama
Emlak Fiyatı	-	—	İlan satış fiyatı (baz)
Komisyon (%2)	-	%2	Alıcı taraf komisyonu
Komisyon KDV (%20)	-	%0,4	Komisyon bedeli üzerinden KDV
Tapu Harcı (%2)	-	%2	Alıcı payı tapu harcı
Döner Sermaye	10.000 ₺	—	Tapu dairesi (yaklaşık)
TOPLAM EK MALİYET	10.000 ₺	%0,00	Tüm alım masrafları

Notlar:
• Tapu Harcı alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı %2 ödenir; tabloda yalnızca alıcı payı gösterilmektedir.
• Döner Sermaye tutarı tahminidir; güncel tutar için tapu dairesiyle teyit ediniz.
• Kredi kullanılması halinde ipotek tesis harcı, ekspertiz ücreti ve banka masrafları ek maliyet oluşturabilir.

Nursanlar Kartal 4 | Kiralık 2+1 Ofis | Kartal Cevizli | Adliye Karşısı

Donanım ve Olanaklar

Açıklama